郑裕彤家族正竭力应对新世界发展的沉重债务挑战。据多方消息透露，新世界已选定中国银行、星展银行及汇丰银行，为2025年和2026年到期的581亿港元银行贷款安排再融资，抵押资产涉及价值150亿美元的20余处房产。
为了顺利推进贷款事宜，新世界新任行政总裁黄少媚与首席财务总监刘富强近期频繁接触各大银行高层，详细讨论公司的财务状况。与此同时，郑裕彤家族亦以实际行动展现对新世界的支持，家族成员亲自下场购买公司房产。
新世界执行董事及主席郑家纯的配偶叶美卿，近期拟购入公司间接附属公司旗下香港北角豪宅项目“皇都”两处住宅，总面积620平方呎，交易金额约为1486.9万港元。这一举动紧随黄少媚1月中旬斥资5488万港元购入同一项目物业之后，成为新世界近期内的第二笔关联交易。
据企业公告显示，“皇都”项目自2025年元旦后开放预约看房，并于1月7日推出首批12套三至四房户型。尽管首批房源仅成交3套，成交金额约1.36亿港元，但已成为新世界当年首个成交额破亿的豪宅项目。随后，项目又相继推出88套和55套一至二房单位，市场反应热烈，认购率接近20倍。
然而，仔细观察新世界前后发布的关联交易公告，不难发现“皇都”项目的销售进度并不如市场预期那般乐观。自1月15日推出预售单位以来，近一个月内仅售出5套物业和4个停车位，成交情况远不及认购时的火爆。
据香港发展项目网站数据显示，截至2月11日，“皇都”项目共成交16套，成交金额约5.65亿港元。其中，黄少媚与叶美卿的购买贡献占比达到12.4%。以目前推售的158套房源计算，预售去化率仅为16.5%，成交去化率更低至10.1%。为了加速去化，新世界采取了降价策略，部分户型折合实际呎价不到1.7万港元，并提供最高总价10%的现金回赠优惠。
香港楼市在经历了2024年的“全面撤辣”成交高峰后逐渐降温，降价成为开发商去库存的重要手段。香港中原地产分析指出，香港房价在短短三年内累计下跌25%，预计2025年开发商仍将以去库存为主，部分过去跌幅较大的楼盘可能继续下跌。
新世界面临的库存压力尤为严重。截至2024年底，新世界尾货量同比上涨近1.5倍至1340套，占比从2.8%上升至7.1%，其中两房户型占比高达63.1%。而“皇都”项目的两房户型占比接近60%，进一步加剧了新世界的库存压力。
财务方面，新世界的有息负债总额高达1516.5亿港元，其中超过80%为银行贷款，短债为416亿港元，可动用现金约463亿港元，债务净额与权益比率为55%。自2024年8月起，新世界已陆续抛售6项资产，回笼资金约121.4亿港元。然而，郑裕彤家族此次面临的财务困境似乎尤为棘手，市场上甚至传出新世界寻求违约贷款豁免责任和计划整体债务重组的传闻。
尽管新世界否认了上述传闻，并有多位高管及家族成员购买自家房产以表信心，但投资机构仍持谨慎态度。建银国际研报指出，新世界虽在避免信贷紧缩，但财务困难尚未结束，2025财年仍面临紧张的净资产价值和更高的净负债率。摩根大通、瑞银、花旗等私人银行已停止接受新世界发展股票、债券作为抵押品进行融资和贷款。
郑裕彤家族的危机不仅限于新世界的经营和债务层面，还涉及家族接班人的问题。原本被视为第三代接班人的郑志刚，因带领新世界走向激进扩张之路而引发债务危机，最终“引咎辞职”。郑家纯被迫重新出山，但家族危机已非公司高管或亲属购买房产所能解决，前景依然不明朗。
