近年来，中国房地产行业经历了深刻变革，这一变革的起点可追溯到2016年中央经济工作会议上“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论断的提出。这一论断如同一道分水岭，引领房地产企业踏上多元化探索的新征程。
彼时，众多房企纷纷试水多元化业务，万科转型为“城市配套服务商”，碧桂园斥资50亿研发建筑机器人，恒大通过并购涉足健康产业，华润置地确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式，龙湖则在商业领域之外，推出了长租公寓品牌“冠寓”。据统计，当时近半数的房企都在多元化发展的道路上迈出了步伐。
五年一个轮回，十年一个周期。如今，房地产行业步入了深度调整的新阶段，单纯的“好房子”建造能力已不再是房企竞争的核心。运营能力和服务水平的比拼，成为了新的战场。在这一背景下，央企华润和民企龙湖成为了新发展模式下的佼佼者。
面对当前房地产行业的生存挑战，房企们纷纷选择“缩表”，投资策略愈发谨慎。全国新房销售额从2018年的18.2万亿大幅下滑至2024年的9.7万亿，跌幅近半。规模民营房企中，不少企业陷入了困境，即便是混合制头部房企也在积极推进债务重组。保利、中海、华润等央企则更加聚焦于上海、北京、杭州等核心城市。
以龙湖、华润为代表的房企，采取了“以销定支、量入而出”的投资策略，全国房地产投资金额逐年递减，百强房企拿地金额也大幅缩水。这种谨慎的投资态度，就如同在海滩上寻找海鲜，只有看到确定性的机会才会出手。房企们从比拼规模转向了在确保财务安全的前提下，赚取具有确定性的收益。
财务安全成为了房企们的首要考量，包括债务结构的优化和有息负债规模的降低，以及运营安全的保障，如库存压力的下降和精准投资。在已披露2024年业绩的前十强房企中，龙湖在财务安全方面表现尤为突出，有息负债规模同比下降约8.5%，短债占比也处于较低水平。
龙湖之所以能在财务安全上取得显著成效，得益于其前瞻性的“安全第一战略”。从2021年起，龙湖就明确了要保持安全和战略主动，逐年调整投资策略，确保盘面的安全性。这一战略的实施，使得龙湖的资产负债率大幅下降，平均借贷年限延长，融资成本降低。
在行业下行通道中，房企的“第一曲线”开发业务已接近极限点，难以维持业绩和经营的连续性。因此，房企们纷纷转向新模式，即在开发业务的基础上，拓展代建、综合运营服务等新业务领域。这一新模式与美国、日本、香港等成熟房地产市场的转型方向不谋而合。
在新模式下，房企们的发展路径各不相同。保利追求传统业务基础上的规模扩张，绿城则侧重于代建业务。中海在传统业务上，做大做强商业资产管理和创新业务。招商蛇口将资产运营业务作为转型的主战场之一。而华润和龙湖，则在新模式的探索中脱颖而出，成为了“第二曲线”的领跑者。
银河国际的分析指出，龙湖被视为房企中最具防御性的开发商之一，与中海、华润一同被列为首推名单。这一新发展模式的前瞻性，在龙湖和华润等房企的成功实践中得到了印证。他们以自律换取战略安全空间，用长期主义构建运营和服务能力，为行业发展提交了一份满意的答卷。
